良くある質問



無条件相続権(別名、自由保有不動産)は、アメリカ合衆国およびハワイ諸島において最も完璧で最も一般的なオーナーシップ(所有権)の形態です。無条件相続権オーナーシップには土地とその建物が含まれます。無条件相続権付きコンドミニアムには実際のお部屋と、それに比例配分された土地、そしてそれに比例配分されたプロジェクトの中の共有スペースと限定された共有スペースが含まれます。共有スペースにはロビー、エレベーター、廊下、プールなどが含まれます。
無条件相続権オーナーはその不動産に対する税金の支払い義務があり、時には共同会費、あるいは修理費などを負担していただく場合があります。
ホノルルの不動産のほとんどは無条件相続権付き物件ですが、わずかに土地貸借権付き物件もあります。

土地貸借権オーナーシップには建物のみ含まれ土地の所有権は含まれません。土地貸借権付きコンドミニアムには実際のお部屋とそれに比例配分されたプロジェクトの中の共有スペースと限定された共有スペースが含まれますが、それらの土地の所有権は含まれません。無条件相続権オーナーシップの方は土地を所有し、土地貸借権オーナーシップの方は土地を借りることになりそのことはリース文書に明記されています。土地貸借権付き不動産は最初こそその値段ゆえ買いやすく感じるでしょうが、その土地の価値は含まれていないことを十分に覚えておいてください。土地が含まれていないことにはかなりの危険があります:
土地貸借権オーナーシップの方はその土地所有者に毎月賃貸料を支払います。賃貸の条件にもよりますが賃貸料は年々上がり、さらに毎月の賃貸料とプラスして固定資産税と時には共同会費、あるいは修理費などを負担していただく場合があります。
賃貸の条件にもよりますが、不動産の使用方法、改装、修理にも制限が付く場合があります。
残りのリース期間がどの位短いかにもよりますが、土地貸借権付き不動産への融資はかなり難しいといえます。
賃貸の条件は物件により様々ですが、”ステップアップ・リースレント(段階的な賃貸使用料)、””リース・リネゴシエーション(賃貸の再交渉)、”そして”リース・エクスパイレーション(賃貸期限の終了)”には特に注意が必要です。時には土地所有者からその土地の売却についてオファーがあるかもしれませんが(リースド・フィー・インタレスト)、それはしばしばかなりの高い金額(買うか、あるいは諦めるか)になる場合があります。
賃貸契約は時には更新される場合がありますが、より好ましくない条件が提示される場合があります。
土地貸借権オーナーシップは、よりライフスタイルによる選択といえるかもしれません。その投資面は様々な予測不可能な事柄によって不確かと言わざるを得ません。契約をする前に必ず契約書を丹念に調べることを忘れないでください。
契約上どのような明け渡し規定になっているかにもよりますが、契約終了時には土地所有者が土地、建物を改装状態から初期状態へ戻すかもしれません(復帰権)。土地貸借権オーナーシップの方は建物やコンドミニアムを引き渡す際にはこの最悪のケースに備える必要があります。まさに、”出て行け、そしてすべて諦めろ!”です。覚えておいてください、土地貸借権とは土地を借りているだけだということを。

ちょっとわかりにくいですよね?それぞれの違いをご説明いたします:

税による価値評価
租税査定員は、適切な固定資産税を徴収する目的で評価された価値を規定します。オアフの所有地にとって、新しい税による価値評価は年に一回、過去12か月間に記録された”相当するセール”(同じようなサイズとロケーション)をベースに、10月1日に規定されます。 ということは、税による価値評価は実際の市場価値に対し1年以上も遅れを取っていることになります!租税査定員はめったに物件の内部やコンディションを査定することはしないということを覚えておいてください。それはつまり、租税査定員はもしかしたら高価な改装とオリジナルの状態、あるいはボロボロの状態とを比較する知識がないかもしれない、ということです。さらに付け加えると、租税査定員はゴージャスなオーシャンビューやまっ平らなトロピカル風ガーデンと家の正面が険しい急斜面との違いを加味しない、ということです。例えば、海へと続く100フィートもの軒先を持つハワイの海沿いに立つ家と2区画離れたオーシャンビューや海へのアクセスが無い混雑した高速道路沿いに立つ同じような家とが同じ税による価値評価を受けるかもしれない、ということなのです。どちらの家も同じ税による価値評価を受けるかもしれませんが、実際の市場価値はとんでもなく違います!このように、税による価値評価は”正確で”信頼できる実際の市場価値の指標とはかなりかけ離れたものであることがお分かりになったと思います。

評定価値
評定価値(別名、鑑定)は、抵当ローン貸出機関やその他プロの意見を必要とする人により雇われた、報酬を受け査定する公認の鑑定士による専門の価値評価です。公認の鑑定士は最新(過去2~3か月以内)の同様なセール(同じようなサイズ、ロケーション)とコンディション、アップグレード、機能性、レイアウトなど特定の前もって定められた詳細な基準により評定価値を決定します。
鑑定士は非常に細かくそして特定の手法に従わなければなりませんが、10人の鑑定士がいれば10通りの評価が下されることもあるのです!

実際の市場価値
実際の市場価値とは、ある時にバイヤーが物件に対し自発的に支払う価格のことを言います。これはいくつかの市場原理によって左右されます。例えば、もしも2人もしくは複数のバイヤーが同じ時期に同じ物件に対し興味を持った場合、通常よりも高い価格で売却される可能性があります。海に囲まれたハワイではごく限られた供給しか不動産市場にはありません。ハワイの不動産は世界的な必需品であり、世界中のバイヤーを魅了します。時々ほんのわずかな数のセールが市場動向(供給、需要、スピード)に影響を与え、ごく短期間に実際の市場価値を変化させてしまいます。


住宅所有者にはその家または家の一部をレンタルすることが認められていますが、対処されるべきいくつかの規制があります。ホノルルの住宅用区画近隣では、最低限のレンタル期間が30日と決められています。つまり、住宅所有者は短い期間でのレンタル、30連続日以内、をしないと思われています。ですが、住宅所有者によってはレンタル収入を最大限にするためそれをしてしまう人もいます。彼らは短い期間でのレンタル家賃の受け取りに関し、相応の一般消費税(GET)と一時的な宿泊設備税(TAT)を支払います。短い期間でのバケーションレンタルには罰金が発生するかもしれないことをどうぞご注意ください。30連続日もしくはそれ以上の場合には問題ありません。
いくつかのコンドミニアムや協同組合ビルディング(協同組合を所有する会社の株を購入した後に住むことの出来る住宅)では、内規により居住者の転入・転出による消耗を防ぐためさらに60日~90日連続してレンタルすることを最低限とするところもあります。

法律上この最低30日ルールが免除されているのは、a) コンドテル(登録上はコンドミニアムだが実際にはホテルとして使用されているもの。ほとんどのコンドテルはワイキキにあります)、そしてb) メンテナンスされ、毎年規制・規格などに従わない使用証明書(NUC)を更新するいかなる不動産物件、です。

ところで、州政府は新規の応募者にはNUCを発行していません。
コンドテルやNUC付きの不動産物件は毎日レンタル可能。まるでホテルのようにです。

過去、外国の投資家がハワイの不動産を購入した際に、それを2~3年の間キープした後売却し、キャピタルゲイン(資本利得)税さえも支払わず相当高い利益を得ていた時がありました。このようなキャピタルゲイン税収入の損失から州政府と連邦政府を守るため、HARPTA (ハワイ州源泉徴収)と FIRPTA(連邦源泉徴収)法が制定されました。

世界中の誰でもがハワイの不動産を買えることを制限するものは何もありませんが、売却の時期にハワイに居住していないすべてのハワイ不動産オーナーにとってHARPTAとFIRPTAという源泉徴収法を考慮に入れることはとても重要です。

HARPTAは、ハワイ不動産税法の頭文字をとったもので、ハワイ州法は売り主がアメリカ合衆国外の居住者だった場合、売却額(利益ではない)の5%を売り主から源泉徴収することを規定しています。
売り主は妥当なキャピタルゲイン税を超えた源泉徴収分を適切な書類を提出することにより取り戻すことが可能です。

FIRPTAは、不動産への対外投資税法の頭文字をとったもので、連邦法は売り主がアメリカ合衆国外の居住者だった場合、売却額(利益ではない)の10%を売り主から源泉徴収することを規定しています。
売り主は妥当なキャピタルゲイン税を超えた源泉徴収分を適切な書類を提出することにより取り戻すことが可能です。

投資不動産の売却は、州の課税部門からレンタル収入の受領と適切なGE and TA taxes (事業所得に対し事業主が課税される消費税)が(もし妥当ならば)払われていたかどうかに関して問題を提起される可能性があることを、売り主は知る必要があります。


購入契約書が受理された日とバイヤーが物件のオーナーになった日(登録日)の間をエスクロー期間と呼びます。現金取引か資金調達が係る取引かにもよりますが、このエスクロー期間は大体30日から60日以内となります。しかしながら、いくつかの現金取引ではわずか一日で取引が締結されます!他にいくつかの取引には完成まで2年あるいはそれ以上の長さの工事が必要な新規の開発プロジェクトもあります。

一度購入契約書が受理される(バイヤー、売り主双方のサイン済み)と”エスクローが開かれた”状態となり、バイヤーの手付け保証金がエスクロー会社に預託されるよう契約が完全に進行します。エスクロー会社は独立した第三者機関で、他のいくつかの事柄と共に、権原(所有権があることを証明する証拠)調査の発注、権利委譲書(譲渡証明)の作成と登録、同様に締結時(すなわち登録)の売却代金を分配します。

購入契約書は様々ですが、多くのものには”条件”(必ず達成されなければならない状況、あるいは、当事者が義務付けられた物事を進める前に必ず行われなければならない出来事)がいくつか添付されます。
いくつかの重要な条件の中には住居の検査条件(J-1)、資金調達条件(H-3)、権現確認条件(G-2)、売り主による情報開示への確認(I-1)、土地測量図確認条件(K-2, K-3)、シロアリ検査条件(L-2), 組合あるいはコンドミニアム文書確認条件(M-1), と、少し例を挙げるとこれだけのものが含まれます。 

時々エスクロー期間の中で、検査中の発見の結果として、バイヤーと売り主は検査(J-1)期間の終了前に修理や支払猶予期間について交渉することがあります。契約書のキャンセル条項に則り、検査条約(J-1)が失効する前にキャンセルする限り、バイヤーは契約を破棄し手付け金は返金されることが可能でしょう。ハワイ州では、契約書内で同意しない限り売り主には自動的に修理の義務が発生しない、ということを覚えておいてください。

全ての検査が終了し、ローンの申し込みが受理され、すべての文書とレポートが確認、承認されすべての条件が破棄された時点で、エスクローは権利委譲書(譲渡証明)の用意をします。バイヤー、売り主双方は、譲渡証明とそれ以外のエスクロー締結文書にサインします。加えて、バイヤーは住宅ローン文書にサインすることができます。サイン済み公正証書のオリジナルが正しい登録のためにエスクローに戻される限り、署名はアメリカ国外でも可能です。

すべてのサイン済み公正権利委譲書とローン文書はすべての資金(現金とローン)と共にエスクローに登録の2営業日前に受理されなければなりません。権利委譲書は締結日(すなわち登録日)の朝に登記所にてスタンプされ登録されます。エスクローもまたその物件に残っているいかなるローンも返済し、ファイルの残高更新を行ない、残っているいかなる請求書へも支払い、資金と文書を分配しエスクローを閉じます。ほとんどの取引においてエスクローの閉鎖という意味は、バイヤーが物件の鍵と共にオーナーシップの権利を得、売り主が売り上げ収益を受け取る、ということです。
おめでとうございます。購入の成功あるいは売却の成功に!

条件とは、必ず達成されなければならない状況、あるいは、当事者が義務付けられた物事を進める前に必ず行われなければならない出来事を言います。多くの場合、もしも当事者が時間通りに行動できなかった場合、条件は放棄されたと見なされます。
ハワイの不動産購入契約書にはたくさんの条件があり、そのほとんどはバイヤーを保護する目的で作られています。
いくつかの条件には、住居検査条件、シロアリ検査条件、資金調達条件、バイヤーによる売り主の情報公開確認、バイヤーによる事前権原報告書確認、現金資金の獲得条件、バイヤーによる浸食発見確認、バイヤーによるコンドミニアム・分譲地・協同組合あるいは他の組合書類確認、などなどがあります。
それぞれの条件にはそれぞれ違う期限があり、それぞれ違うキャンセル規定(購入契約書O-1、O-2, O-3に概略あり)により準拠されている可能性があります。

1978年以前、住居建築に鉛系ペイントを使うのが一般的でした。連邦政府は”鉛系ペイント、および、鉛系ペイントの危険に関する情報の開示”、すなわち含鉛ペイント付記、を形成し、1978年以前に建てられたあらゆる物件のハワイ州不動産購入契約書に対して、それを添付するよう求めました。この付記は売り主に対し、物件の鉛系ペイントの存在に関するいかなる知識及び報告も開示するよう要求しています。この情報開示部分はバイヤーがこの付記にサインする前の段階で、売り主により必ず完了されていなければなりません。
売り主により完了されると、バイヤーはサインしそして、通常バイヤー側のエージェントが提供する、政府発表パンフレット”鉛系ペイントからあなたの家族を守るため”の受け取りを承認します。


ハワイの不動産購入契約書は、売り物件に対する修理をその売り主に義務づけることを明確にしていません。購入契約書に明記されていない限り、ハワイの不動産の売り主は見逃されているのです。売り主は多くの場合購入契約書に”現状のまま”の状態付記を追記しそれを強調します。この補遺は売り主の情報公開義務を損ないません。

この付記はまた、物件に対するバイヤーの徹底した検査権利を損なわず、そして、もしバイヤーが望むのであれば、もしも検査結果が満足のいくものではなかった場合その改善を要求する権利をも損ないません。もしもその要求に対する売り主の反応に満足できなかった場合は、バイヤーの頼みとするところは検査期間内に契約をキャンセルすることです、その付記がなかった通りに。

土地使用条例(LUO)は、異なる建築規制区域とそれぞれの用途規制、建築制限、セットバック規制(建築規制条例などによって定められる所有地の境界線からの距離で、この距離を越えて建築をしてはならない)、高さ制限、などを定めています。異なる建築規制区域には、住居、アパートメント、リゾート、ビジネス、工業、農業、そして保護地が含まれます。それぞれの区域には個別の必要条件と制限を持つサブカテゴリーがあります。住居用のサブカテゴリーはR-3.5, R-5, R-7.5, R-10, そしてR-20です。Rは住居を表し、数字はそれぞれのカテゴリー内の区画の最小限の平方フィートサイズを表します。R-5とは、少なくとも5,000スクエアフット(約465㎡)の住居用区画を表します。R-5区画にはキッチン一つ付きの一軒家を立てることが可能です。いくつかの区画は標準以下(例えばR-5区画ではあるが5,000スクエアフット以下しかないもの)かもしれませんが、それでもキッチン一つ付きの一軒家を立てることが可能です。
もしも区画がR-5で少なくとも7,500スクエアフット(約698㎡)ある場合は、デュプレックス(2世帯住宅)を建てることができる場合があります。
もしも区画がR-5で少なくとも10,000スクエアフット(約930㎡)ある場合は、2軒の独立した家を建てることができる場合があります。

もしも空地を買い真新しい家を建てる計画がある、あるいは家を改築して広げる計画がある場合、まず最初に資格のある公認の建築士に、あなたが何をしてよいかを確認してもらうことをお勧めします。他に考慮すべき点は、現在の都市下水道容量問題、電気、ガス、水道などの接続、車道へのアクセス、防火対策、地形図と更に近隣の特定の条項、条件、そして規制(CC&R's)です。
あるオーナーがウエットバー(水道、流し、冷蔵庫が付く小さなカウンター)を追加で作る計画のもと家を増築しました。市当局による最終検査が終わった後、オーナーはその合法のウエットバーを料理用コンロ・オーブン付きの非合法の独立した2つ目のフルキッチンに変更し、その増築分を独立したレンタル用へと変更しました。このことはこの物件を売る際に鑑定士にとって問題となるかもしれません。料理用コンロは取り除かれ元のウエットバーに再び戻されなければならない可能性があるでしょう。

都市計画法はまた時間と共に変化します。例えば、1980年代半ばには臨海地のセットバックが40フフィート(約12m)へと増えました。この変更前に建てられた多くの家は今では規制不適合、ただし現行の取り扱いが認められる、と見なされています。この新しいセットバック規制の下ではそれらの家への増築は認められないでしょう。
物事は変化することができそして不確かです。ですので、建築かリモデルかという大掛かりな計画を持つ大きな購入決定をする前に常に資格のある専門家にご確認ください。


登録日、すなわち不動産売買手続きの完了日、の朝に登録をしたすぐ後登録認可を受け取った時点で、鍵がバイヤーの元へ届けられます。・・・それ以前ではありません。特に売り主の同意を得ていない場合は。登録認可は時々午前10時まで届かない場合があります。従って、バイヤーは引っ越しをその日の朝10時以降にするか、あるいはもっと安全を見て、鍵が届けられた後にするのが良いでしょう。

ハワイでは、エスクロー会社は不動産取引を登録するため”グッドファンド”(銀行にある資金。その口座の持ち主がただちに利用可能なもの)を持つことが必要となります。すなわち、すべての資金、現金(送金小切手)あるいは電信為替ならびに銀行ローン、は登録に先立ちその2営業日前までにエスクローに届けられなければなりません。また、すべてのエスクロー締結書類とローン書類は登録に先立ちその2営業日前までに署名と公正がされなければなりません。その時までに、バイヤーと売り主は契約書のすべての項目に満足している必要があります。
エスクロー締結書類にサインがされすべての資金がエスクローに預託されると、登録1日前に登記所による最終確認のためエスクローはそれらの書類を登記所に持ち込みます。実際の登録日には、権利委譲書にその日付と8時1分というスタンプが押され、そして登記所に登録されます。8時1分に登録認可を受け取ってすぐ、通常エスクロー会社からの電話で取引が無事に登録された、すなわち不動産手続きの完了が知らされます。エスクローは資金を分配しファイルを閉じます。バイヤーには鍵を受け取る権利が与えられ売り主には売り主分の売り上げを受け取る権利が与えられます。

住居検査条件は、自分自身(あるいはバイヤーの費用にてバイヤーが選んだ、資格のある専門家、プロまたは代理人)による、物件を詳しく調べることができる権利をバイヤーに与えてくれます。

バイヤーが資格のあるプロの住居検査官を使い、また、あるいはさらなる専門の資格のあるプロにより物件の全ての状態(電気システム、配管システム、電気機器、基礎、壁、ドア、窓、天井、屋根、構造上の問題、排水の問題、そしてそれ以外にも慎重に評価すべきこと)を検査するべきであると強くお勧めします。いかなる、そして全ての調査結果の検査と確認は住居検査条件期間(購入契約書のJ-1を参照)内、通常受理日から10日~15日の間、に終了される必要があります。もしもバイヤーが検査結果に満足できなかった場合は、契約を破棄することができます。ですが、バイヤーは指定された期間内に文書により契約を破棄することを決めなければならず、さもなければバイヤーはこの条件を放棄することとなってしまいます。契約が受理された後ただちに住居検査の予定を組むのが最も賢明です。住居検査官は前もって何日間か予約されますので、もし必要であれば修理費用の見積もりを受け取るのに十分な時間があるように、検査結果と報告を住居検査期間が終了する数日前までに受け取っておくのがベストです。


差し押さえは、物件のオーナーが支払いを怠ったため、先取特権者(多くの場合銀行)が不動産を所有するための法的書類を提出した際に発生します。そのプロセスは先取特権者にとって時間とコストがかかるものとなってしまいます。
ショートセールは、たとえ売り上げ収益が先取特権者に払わなければならないローン残高を完済するのに十分ではなくても、先取特権者が売却を認め行うことを言います(不動産をローン残高よりも安い金額で売ってローンを支払うことを言います。先取特権者には物件を差し押さえて競売にかけるよりはコストが削減できるというメリットが生じるためです)。

銀行は多くの場合、銀行(あるいは先取特権者)が不動産の差し押さえを避けるためローン残高よりも低い額を容認するショートセールを好みます。不動産のオーナーはショートセールの承認のために資格を得なければなりません。本当に財務上危機であることを示す証拠、a) その物件に対し支払い義務を続けることが難しい(失業、収入減、など)、b) 不動産オーナーが負っている不足分を払うための資金が無い、を提示しなければなりません。
先取特権者は通常、実際の市場価値を定めるための鑑定書を発注し、ショートセールを認める前に不動産オーナーが本当に財務上危機に陥っているかどうかを注意深く調べます。

今まで述べてきたように、売り主は時々ローンの承認を待つ必要がなくそして不動産売買手続き完了への確実性を増してくれる現金取引を好みます。もしもあなたがバイヤーでローンを必要とするならば、オファーを提示する前に事前承認を得ることを強くお勧めします。事前承認レター、資金の証明、上手に書かれたカバーレター、そして代理人による素晴らしいコミュニケーションと交渉スキルはオファーが受理される可能性を高めてくれます。もしもあなたがバイヤーで現金にて購入する能力があるならば、売り主が売り急いでいる場合、不動産売買手続き完了までの期間の短縮をオファーすることで、あなたのオファーが受理される可能性をより高めることが出来るでしょう。

ハワイの不動産市場は、あまり価格が上がらない時期の後に数年間のかなり大きな高騰期が来るという周期的な傾向を持ちます。1990年のオアフ島住居売買の平均額は30.4%も上昇するという驚異的な記録を残しましたが、一方2009年には財政危機のあおりを受けて平均額が7.9%もの下落を記録しました。長期的に見ると、オアフ島住居売買の平均額は1985年から2011年の間に毎年5.08%、あるいは過去26年間で262.5%、つまり10年ごとに倍へと上昇しました。
もちろん需要と供給の比率や他の要素により、買い手市場あるいは売り手市場という時もありますが、私たちは市場時期を選ぼうとすることはお勧めいたしません。
その代わりに、あなたが家族の計画やキャリア、財務状況を検討している間に、こちらが経験から言えるアドバイスです:
買うのに良いタイミングとは、あなたが家を欲しいとき、あなたがそれを買えるとき、そして少なくとも数年間はあなたの欲求やライフスタイルに合うと思ったときです。
売るのに良いタイミングとは、あなたがもうこれ以上家を必要としなくなったとき、あるいは何かの目的でお金が必要となったときです。


ハワイでは売り物件に対する修理を売り主に義務付けていません。購入契約書に明記されていない限り、ハワイの不動産売り主は責任を免れているのです。ですが、そのことはバイヤーが検査期間内に発見されたかもしれない特定の欠陥に対し改善を要求することを阻むものではありません。
バイヤーは修理を要求しても良いですし、あるいは修理の代わりにその分の値引きを求めても良いでしょう。売り主は同意するかもしれませんし、あるいは同意しないかもしれません。または妥協案を提示したり、はたまた何も反応してこないかもしれません。改善要求の性質と範囲や同様に売り主の売りたいという意思、などのたくさんの異なる要素によります。もしもバイヤーが改善要求に対する売り主の反応に満足できなかった場合は、バイヤーの頼みとするものは契約を破棄することです。
しかしながら、バイヤーはJ-1検査条件期間内に文書にて契約を破棄することを決めなければなりません。さもないとバイヤーは検査条件の権利を放棄することとなってしまいます。


必ず行わなければならない売り主の不動産情報公開説明書(SRPDS)は、売り主により作成された、売り主の知識の及ぶ限り売り物件に関するすべての重要な事実を完全にそして正確に情報公開しなければならない文書のことを言います。”重要な事実”とは、道理をわきまえた人に物件を売る際、その物件の価値にはっきりと影響を与える可能性のある事柄、あらゆる事実、状態あるいは欠陥、過去あるいは現在、を言います。売り主はこの情報公開に対する義務を軽々しく扱うべきではありません。情報公開は可能な限り詳細かつ徹底して行うことを売り主に対し強くお勧めします。不動産の購入はすべてのバイヤーにとって大変な財政上の責務です。売り主が情報公開を詳細に作成させるよう注意を払うことは、ほとんどのバイヤーから感謝され、そしてより大事なことですが、クレームの可能性を最小限にする最も良い方法なのです。売り主にはまた、エスクロー期間内に発見されたいかなる情報に対してもSRPDSを改正しなければならない義務があります。
もしバイヤーがSRPDS、あるいは改正後のSRPDSに満足しなかった場合、バイヤーは契約を破棄する可能性があります。
ですが、バイヤーは定められた期限内に文書にて契約を破棄することを決めなければならず、さもないとバイヤーはこの条件を放棄することとなってしまいます。


売り主が一番抵当(一つの不動産物件に対して2つ以上の抵当権があるとき、その抵当権設定の登記が最初にされているもの。債務の弁済が優先的に受けられる)を持っていない場合、あるいは、支払い可能なごくわずかな住宅ローンしか残っていない場合、売り主はバイヤーに対し融資を与えることができます。その場合、売り主はバイヤーに対し抵当銀行の立場となりバイヤーから売り主への月々の支払を認めることとなります。 ですが、売り主からバイヤーへの融資にはかなりのリスクが存在します。ほとんどの売り主はそのようなリスクに対処する代わりに、売り上げをもらい前へ進むことを好みます。今日の低金利環境における私たちの経験から言うと、ほんのわずかな売り主しか売り主による融資に対し前向きに考えません。


物件の特性にもよりますが、追加検査の実施が賢明と言えます。この検査には資格のあるプロ(例えば、電気、排水管、電気機器修理サービス、屋根職人、カビ検査官、構造技術者、土質技術者、化学製品研究室、汚水貯蔵庫の専門家、など)からの専門の意見を含むのが良いでしょう。今まで取り扱ってきた取引には、水道水試験、含鉛ペイント試験、アスベスト試験、下水管内ビデオ検査、などなど、が含まれています。中古や新築を問わず、物件を購入する際には様々な点を考慮する必要があります。ですが、全ての検査は検査条件(J-1)期間内に終了し確認されなければならないということを忘れないでください。バイヤーは決められた期間内に文書にて契約を破棄することを決めなければなりません。さもないとバイヤーは検査条件の権利を放棄することとなってしまいます。

シロアリ検査はハワイの不動産取引において一般的な条件です。ほとんどの購入契約書には、特定の期間内にシロアリ検査を完了し報告書を確認できるよう、バイヤーが専門のシロアリ検査官を選べる権利が明記されています。多くの場合売り主は、契約書の条件に合わせて、ある一定額までの費用を支払います。もしもシロアリ検査が実際のシロアリ侵入を発見した場合は、売り主は特定の期間内にその駆除に関し責任を負います(しかしながら、そのダメージに対する修理費用は責任外となります)。バイヤーが物件を購入する際には、特定の期間内にシロアリ侵入の明らかな証拠が無い、あるいは、特定の期間内に駆除が完了したというシロアリ検査報告書の提出が条件となります。もしもある特定の期間内にどちらの報告書も届かなかった場合は、バイヤーは契約の破棄を決めることができます。ただし、バイヤーは定められた期限内に文書にて契約を破棄することを決めなければならず、さもないとバイヤーはこの条件を放棄することとなってしまいます。

現金取引はいかなる融資も含みません。したがって、非常に長くかかるローンの申し込みプロセスを取り除き、そしてローンを得ようとすることに関連した不動産売買手続き完了への不確実さを減らしてくれます。それらの理由から、売り主は多くの場合ローンによるオファーよりも現金取引を好みます。ほとんどのローンでの取引は手続き完了まで最低でも30日から多くの場合45日から60日かかる一方、現金取引の場合は、エスクローが登記所に登録されるための記録文書を用意できる場合に限り、理論上一週間以内位には締結完了できます。
現金は王様です。特に同じ物件に複数のバイヤーが殺到している、市場がそのように活発な時には。ですが、現金取引よりもローンによる取引の方が売り主に受理される可能性が高くなるいくつかの作戦があります。事前承認レターや資金の証明、そして上手に書かれたカバーレター(添え状)をオファーに添えることがプロセスを手助けしてくれます。多くの場合同様に重要なのは、変化を生み出すことができそして自分のオファーを他のオファーよりも輝かせてくれることのできる、バイヤー側の代理人と不動産仲介業者との質の良い直接のコミュニケーションです。

受理日とはバイヤー、売り主双方にとって購入契約書が法律上の拘束力を持った日付を指します。これは双方が契約書にサイン(バイヤーのオファーが売り主によりサインされた、あるいは売り主のカウンターオファーがバイヤーによりサインされたかのどちらか)された日のことです。契約書が受理された証拠として、それぞれのサインは相手方へ届けられることがとても重要です。ほとんどの条件期間と多くの場合締結時期までもがこの受理日に付随します。契約書が受理された時点で、いくつもの重要な契約上の期限の時計の針が動き出すのです。

ハワイの不動産市場が上向きの時には物件に対し競争力のある複数のバイヤーから多数のオファーが入ります。売り主はそれらのオファーを検討し、価格、条件、その他の事柄をベースに誰にどのように対応するか決めます。

事前承認
オファーを信用のあるものにするための一つとして、評判の良い資格のある貸出機関からの事前承認レターを添付する方法があります。事前承認レターは売り主に対し、a) 金融機関がバイヤーの財務状況(収入、雇用履歴、負債と資産)を調査していること、b) バイヤーがある特定の額までの不動産担保ローンを借り入れる資格のあること、を証明します。さらに、事前承認レターは売り主に対し、c) バイヤーのクレジットスコア(アメリカでの信用力を計る指標)が確かめられ、バイヤーが希望するローンを受けることが可能であること、を証明します。
これら3つのとても重要な事柄が、あなたのオファーを他者のオファーより強力で、しかもあなたのローンが間違いなく通るという印象を売り主に与えてくれるでしょう。

予備資格審査
事前承認レターが重要な信用性の確認を含む一方、予備資格審査レターは信用情報の証明をしません。より信用性を持たせるため、予備資格審査レターではなく事前承認レターを得てオファーすることを強くお勧めいたします。
オファーする額と同じ事前承認された金額を事前承認レターに明記することはとても良い方法です。もし売り主がより高い金額をカウンターオファーし、バイヤー、売り主双方がその新しい金額で同意した場合は、更新された事前承認レターを提出することができます。
もしも事前承認レターがオファーされた金額よりさらに高い金額を明記しており、そしてそのオファーされた金額と合った額に書き換えた事前承認レターの作成が間に合わなかったらどうなるでしょうか?一つには、バイヤーがより高い額を払える能力があることを売り主に証明し、結果売り主が売値を上げてくる可能性があります。また、より高い事前承認額はバイヤーの財務状況の強さを証明しますが、それはオファーされた金額以上のものを支払いたい意思であると誤解されてはいけません。
もし可能であるならば、事前承認額とオファーされた金額を合わせることが良いでしょう。
ところで、事前承認レターをある貸出機関から得たからといってローンをその機関から借りなければいけない義務がある、ということではありません。もっと条件の良い借り先を見つけるチャンスがあります。

資金の証明
現金取引の場合、資金の証明をオファーに添付することを強くお勧めします。それは銀行取引証明書のコピーでも可能で、a) バイヤーの名前、b) 金融機関名、そして、c) 残高(口座番号は必ず塗りつぶしてください!、以上の3点が明記されていれば結構です。あるいは、もしあなたが望むならば、バイヤーの財務状況が良好で、ある特定の額まで現金取引できる十分な資産があることを証明する銀行備え付けのレターでも構いません。必ずご用意ください。もしあなたが現金取引できる証明を提示できなかった場合、売り主はそれに対し資金の証明を求めてくるでしょう。特に複数のバイヤーがごくわずかしかない物件に殺到しているような場合は、事前の準備とオファーをより強力にすることがメリットとなるでしょう。


様々な種類の住宅ローンが利用可能です。市場動向や法律の改正によりますが、ローン商品と必要条件はしばしば変化します。
いくつかの一般的な住宅ローンをご覧ください:

A.) 通常の貸付ローン: ハワイにおいて最も一般的なローンです。必ず、連邦国民抵当協会または連邦住宅金融抵当公社承認の厳格なガイドラインに従わなければなりません。必要な頭金は10%あるいはわずか5%ですが、20%の頭金と最低700のFICOクレジットスコア、そして確かな収入履歴がある場合は最も良い利率が適用されます。

B.) ポートフォリオローン: いくつかの物件(あるいはバイヤー)は邦国民抵当協会または連邦住宅金融抵当公社承認の厳格なガイドラインに適合しないかもしれません。例えば、コンドテル(法律上はコンドミニアムだが事実上ホテルとして利用されているもの)、訴訟が起きているコンドミニアムビルディング、不正物件、あるいはバイヤーがたくさんの住宅ローンを抱えている場合、などです。バイヤーは通常の貸付ローンよりも必要条件の厳しくないポートフォリオローンを選ばなければならないかもしれません。ですが、利率は通常の貸付ローンに比べて約0.25%高くなる可能性があります。ごくわずかな貸出機関だけがポートフォリオローンを提供しています。

C.) 国債:
VA ローン: 100%LTV(価値に対するローン)の素晴らしいローン。つまり頭金必要無し!軍関係者(退役軍人、予備役、現役軍人、生存配偶者)のみ利用可能。VAローンはアメリカ退役軍人局によって保障されています。
FHA ローン: 96.5%LTVの素晴らしいローン。つまり頭金はわずか3.5%のみでアメリカ合衆国の誰もが利用可能。FHAローンはHUD, アメリカ住宅都市開発省により保障されています。 
USDA (地方の住宅): 政府により保障された100%LTVのローン。つまり頭金は必要ありません!アメリカ国内の所有居住者なら誰でも利用可能。ですが、収入による制限があり、指定された地方(田舎)の住宅のみに適用されます。

D.) ランドローン: ランドローンは、他の住宅ローンが得られないであろう空地に対してのローンです。ランドローンは通常より多くの現金(時には50%近い頭金が必要)を必要とします。 またランドローンはわずか3年のみの期間となることもあります。貸出期限が終了した際にはローンは完済あるいはコンストラクションローンへと変更されなければなりません。


これらのカテゴリーの他に、住宅ローンは固定金利住宅ローン、変動金利型住宅ローン、 あるいは利息充当分支払い型住宅ローンの場合もあります。

固定金利住宅ローン: 定められた期限内の金利は変動しません。月々の元本と金利の支払いが変化しない大変保守的なローンです。

変動金利型住宅ローン: 定められた期限内において市場動向に合わせて金利が変動します。1年型、3年型、5年型、7年型の変動金利型ローンが利用可能。利率はその間固定され最初の数年間は低く抑えられます(1年、3年、5年、7年の順に)。その後利率は前もって決められた指標に適合、変動されます。長い期間に渡ってローンを組み続けないだろうとわかっている場合には、当初数年間の低い利率がつく大変素晴らしいローンです。リスクとしては、一度利率が変動されてしまうと月々の支払いが上がってしまうことです。

利息充当分支払い型住宅ローン: 月々の支払いは利率のみで元本分の一部返済は含まれないローンです。この種類のローンは元本の分割返済をしません。つまり、ローン(元本)の残高は時間とともに減少しません。期限の終了時にはバルーンペイメント、つまり元本分を一括返済となります。元本の償却分が含まれないため、原本償却型のローンと比べ毎月の支払いは低く抑えられます。欠点は、資産増強が行われないということです。

住宅ローン(利息充当分支払い型住宅ローンを除き)は、30年(最も一般的)、20年、あるいは15年、などのような異なる期間により償却されていきます。毎月定められた額を支払うのであれば、これらの期間が元本への追加の支払いをせずにローンを清算する期間となります。

いくつかの住宅ローンはバルーンペイメント(利息充当分支払い型住宅ローンのように)を必要とします。事前に定められた時点での一括返済となります。
いくつかの住宅ローンは繰り上げ返済違約金を要求します。事前に定められた時点より前に住宅を売却したりローンを返済した場合は、貸出機関が違約金を請求してきます。

これらはすべて基本的なことばかりです。ローンの種類と必要事項は時により変化しまた複雑になります。
購入への資金調達に関しては特定の銀行ではなく地元の住宅ローン業者に相談することをお勧めします。
住宅ローン業者は様々な貸出機関による数多くのローンにアクセス可能で、その時点においてどのローンが一番良いかをアドバイスしてくれます。バイヤーのみなさん、結局はあなたにとって何が一番良いかですよ。これは追加費用の必要のない付加価値です。正しい方向へと私たちが喜んでお世話いたします。


ハワイの不動産購入契約は万一の場合に備えた検査(J-1)期間内に購入契約をキャンセルする場合に限り、バイヤーの頭金は完全に返却可能であることを規定しています。J-1期間は受理した日から通常10日~15日間となります。これは明瞭かつ最も多く利用される、バイヤーが完全な返金を期待することができる条件です。他にもバイヤーが利用可能な購入契約を打ち切るいくつかの条件があります。それには、売り主の情報公開へのバイヤーの確認と承認、分譲地と管理組合文書へのバイヤーの確認と承認、などがあります。
まったくの新規開発プロジェクトに対しては、最終的な公開レポートを受け取ってから30日以内に購入契約をキャンセルする場合に限りバイヤーの頭金は完全に返金可能となります。
エスクロー会社からの返金には数日かかることがありますのでどうぞご注意ください。


ハワイ州では、購入契約を提出する際の最初の手付け保証金は慣習となっています。検査条件(購入契約書J-1の項)が取り除かれた場合、追加の保証金が時おり必要となります。まったくの新規開発プロジェクトの場合は、バイヤーによる”最終公的レポート”の30日以内の確認と承認期限が一度失効してしまうと、追加の保証金が時おり必要となります。最初と追加の保証金の両方は”エスクロー会社”に預託され、独立した第三者機関が契約締結まで資金を安全に管理します。

最初並びにいかなる追加の保証金も購入金額に当てられ、購入契約書にて条件として定められた一定期間内にその購入契約を破棄した場合に限り、そのほとんどは返金可能となります。
一般的な住宅の再販売時の典型的な保証金の明細は下記のようになるでしょう:

購入契約書を提出する際には、最低で$1,000~最大で購入金額の5%以上の最初の手付け保証金が必要。
J-1検査項目の削除から2日以内に最低で$2,000~最大で購入金額の15%以上の追加保証金が必要。J-1検査期間は多くの場合受理日から10日~15日の間である。
最終残高は現金あるいは登録の2営業日前のローンにて支払うものとする。

正確な保証金額は、a) 購入に際し利用可能なバイヤーの現金、そして b) オファーを提出する際にどれだけ財務状況が良いかを示そうとするバイヤーの意思、によります。例えば、限られた現金しか持たないバイヤーが97%LTV(価値に対するローン)住宅ローンを得ようとした場合、おそらく最低限度の保証金を支払うでしょう。一方、現金取引のバイヤーは誠実さと強固な財務状況を売り主に示そうとしてより多くの保証金、多くの場合5%以上、を支払うでしょう。また、そのバイヤーは多くの場合15%以上の追加保証金を支払うでしょう。これらはあくまでもガイドラインです。すべてのバイヤーにはオファーをする際考慮に入れなければならないそれぞれ違った状況があります。

新規開発プロジェクト(着工前あるいは着工期間中)の典型的な保証金の明細は下記のようになるでしょう: 契約サイン時に5%、最終公的レポートの受け取り30日以内に5%、プロジェクトの50%完成時に5%、登録2~3日前以内に残額(ローン可)。これらの数字と期限はディベロッパーあるいは市場動向により異なります。市場動向が盛んな時にはディベロッパーはもっと強気な保証金計画(より高い金額と早められた期限)を要求するかもしれませんし、バルククロージング(複数の締結を同じ日に行う)の際、残高支払は時々登録の数週間前に行わなければなりません。

私たちのウエブサイトは、下記全てのオアフ島不動産MLS(全米不動産協会が運営する不動産業者が共用で利用できるデータベース)を常にリアルタイムで表示しています:
“アクティブ” (A) リスティングと “アクティブ、続けて内覧可能”(ACS) リスティング。 さらに私たちのウエブサイトは、MLSルールに則り”`利用条件”に承諾し登録して頂くと、“ペンディング(保留) (P)” と “ソールド(完売)” (S) リスティングを表示します。登録は簡単で無料です。
物件が“アクティブ” (A) から ”アクティブ、続けて内覧可能”(ACS) 状態に変化したということは、受理可能な購入契約書は受け取った(エスクロー状態)が、まだ内覧の可能性と売り主が予備のオファーを受け取る可能性がある、ことを示します。
物件が“アクティブ、続けて内覧可能”(ACS) から“ペンディング(保留) (P)” 状態へと変化したということは、受理可能な購入契約書は受け取った(エスクロー状態)が、もはや内覧の可能性と売り主が予備のオファーを受け取る可能性はない、ことを示します。
不動産業者は時々これらの状態をただちに最新のものへと更新しないことがあります。また、これらの状態は時々その日の内のわずか数時間の間で急に変化することがあります。もしもお気に入りの特定の物件があり、現在どのような状態になっているのかわからない場合は、どうぞ私たちにお電話ください。私たちが調査しさらに先へ進めるための方策をご提案いたします。

これは不動産投資家にとって、不動産の資本利得税を最小限にしながらポートフォリオを再構築する(キャッシュフローの改善、レバレッジの増加、不動産クオリティのアップグレード、修理維持費や管理コストの減少、評価可能性の改善など)ためのとても強力なツールです。
1031エクスチェンジは、不動産投資家が一つもしくは一つ以上の投資物件を売却し、そして一つもしくは一つ以上の”同じような”投資物件を購入した際の資本利得税を猶予することを許可します。”同じような”という意味は、放棄した(売却した)物件と代わりの(購入した)物件の両方ともが投資物件であることが必要(確定申告スケジュールEにて記載)で、また両方ともアメリカ合衆国内にあることが必要です。それらの物件はメインの住居あるいはセカンドホームやバケーションホームではありえません。放棄した物件の売却と登録の後、一つもしくは一つ以上の代わりの物件を特定するため最長45日間あり、そしてその代わりの物件を購入するのに最長180日間猶予が与えられます。資格のある仲介者(第三者)がすべての必要な書類を用意し、その間の売り上げ収益を管理します。課税猶予を成功させるためにはその他の規則も適用されるため考慮することが必要です。
1031エクスチェンジにて定義された物件は、不動産投資家が資本利得税を少なく抑えながらしっかりとしたポートフォリオを時間を掛けて作り上げることを援助します。
1031エクスチェンジがあなたのケースに適合するかどうかを常に資格のあるCPAか弁護士にまず最初にご相談ください。あなたの不動産投資目標を最大限にするための購入・売却オプションについてのご相談はどうぞ私共にお電話ください。

私たちのウエブサイトは、売り主がMLS(共同のリスティングサービス)にて広告することを希望する購入可能なすべてのオアフ島の物件をお見せしています。もしかしたら不動産業者に相談することなく夢の物件をこのウエブサイトで発見するかもしれません。ですが時々完璧な物件は活発に広告されていない場合があります。経験のある不動産業者はより以上の他の可能性を調べ開拓していきます。
経験のある不動産業者はまた、すぐには一般に伝わらない急激に変化する市場動向についての洞察を共有してくれます。

経験のある不動産業者はあなたの購買力を特定する手助けをし、相応の資金調達オプションを提案し、そして有資格貸出機関のリストを提示してくれます。経験のある不動産業者はまた、様々な角度から物件の分析と評価を手助けします。これには、問題点の調査、地区割りの問題、税金問題、構造上の不安、基礎、屋根、パイプ回り、電気系統、鉛系塗料、アスベスト、汚水貯蔵タンク、下水処理タンク、建築規制、セットバック、浸食、地役権、浸水地帯、設備、機器とプールの点検、シロアリ、カビ、乾燥腐敗、建築許可、ハワイ不動産税法と不動産に対する対外投資に関する税、1031エクスチェンジへの戦略、学校、台風と洪水保険、借用と帰属、協同組合問題(未解決の訴訟と予算、道路拡張、将来の開発、再販売価値などに対する予算計画)などを詳しく調べるための公認のプロを紹介することも含まれています。
経験のある不動産業者は価格、条件、資金調達、セールの締結時期、入居時期、レントバック(物件を売った後売り主が新しいオーナーからその物件を借りる事)、査察、付随する事柄と時期、修理、残高、含有物、などの交渉のお手伝いをします。

現在のハワイ不動産購入契約書は14ページプラスいくつかの記事事項があります。
2013年には立法上の変更により6か月間に2度も改定がありました。経験のある不動産業者は最新の変更に伴い、それがバイヤーや売り主の権利や義務に対しどのように影響を与えるのかについてアドバイスを行います。
売り主の側に立ち彼らの家を売る手助けをする経験のある不動産業者は、すべてのバイヤーからのオファーに対し評価、分析、それらを比較する手伝いをし、さらにエスクロープロセス全体をガイドし、将来予見されるリスクを減少し、セールが滞りなく締結されるよう改善します。
売り主の側に立ち彼らの家を売る手助けをする経験のある不動産業者は、最良の結果を得るため家をどのように準備すればよいか(修理、再利用、クリーニング、荷揃え、など)、そして現在の市場の中で望むゴール(価格、条件、セール締結時期、など)に到達するために物件をどのようにポジショニングするかについてアドバイスすることができます。
経験のある不動産業者は、最新かつ価値のあるアドバイスをするため、不動産に関する最新の法律に追いつくよう継続教育コース(CE)を取ることを求められています。
Honolulu HI 5, LLCのすべてのエージェントは正社員かつハワイ州公認の不動産業者、そして大変厳しい倫理規定に従う全米不動産業者協会のメンバーです。