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ホノルル固定資産税

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ホノルル固定資産税
ホノルル州ーオアフ島全体ーでの固定資産税は毎年7月1日から翌年の6月30日までの期間で支払いは2回の分割払いとなっています。1)1度目の支払い期限は8月20日(7月1日から12月31日までの分の税金)で 2)2度目の支払い期限は2月20日(1月1日から翌年6月30日までの分の税金)です。

評価額
固定資産税は評価額に基づいて算出されます。その評価額は買い手の支払った市場価格とは違い税務署の評価部署が使う独特の評価価格によるものです。

既存の物件
税務署の鑑定人は一般的に前年7月1日より以前に販売された対象物件に匹敵する5件の物件を(実際に物件を視察せず)検討し分析します。評価にするにあたり7月1日から数ヶ月も前のものではないことが理想です。評価額は10月1日時点での値で、鑑定人は7月1日以前の販売データを見るので、その時点から市場で価格の上下も見ることができそのデータも評価価格を決める際に使われます。10月1日時点での評価価格により翌年の固定資産税が算出されます。

例: 2017年10月1日時点の評価価格によって翌年2018年7月1日から2019年6月30日までの固定資産税を算出します。所有者はその評価額が高すぎると思う場合は控訴することができます。ただし主張を立証するために実際の最近の販売データを持っていることが必要です。市場の方向性と販売リストに関係性はありません。控訴はこのサイトから12月15日から翌年1月15日までの間にオンラインで提出することができます。
https://www.realpropertyhonolulu.com/ -を開き「控訴する」をクリックしてください。

新築物件
まだ建設されていない新築物件については、鑑定士は通常ホノルル計画許可庁から開発者が出した建物許可書に記述された建物のコストを見ます。その数字は通常、実際の市場価格であるためこれが多くの新築物件の固定資産税は最初の一年ぐらいは非常に低い理由の一つです。例:新築コンドミニアムプロジェクトが2017年5月に完了した場合。2017年の固定資産税(2017年7月1日- 2018年6月30日)は2016年10月1日時点での評価価格によって算出されます。2016年10月1日の時点ではまだ未完成のため、市場価格は開発者が提出した市場価格によって判断される場合が多く固定資産税ははるかに低くなる可能性が高くなります。2017年 10月1日には販売データが存在し(少なくとも2017年5月時点の最初の販売価格)おそらくそれが2018年度(2018年7月1日- 2019年6月30日)の評価額として算出され、それはコンドミニアム市場価格に非常に近いものになるでしょう。

固定資産税の税率
居住用住宅については3種類のカテゴリーがあります

A) 居住施設税率= 評価額の0.35% 評価額に関係なく住宅所有者免除(所有者が主要住居として居住している場合のみ可能)申請対象の税率ですまた資産評価額が1,000,000ドル以下の場合もこの税率が適用されます。
B) 居住施設A税率 = 0.6%  評価額が $1,000,000以上で住宅所有者免除申請対象外の所有者には評価額の0.6%となる居住施設A税率が適用されます。
注:2016年後半に住居者団体がこの税率は違法であるとホノルル市を提訴しました。裁判官は住居者団体に有利な判決を下しましたが市は控訴しています。我々はこの居住施設Aが廃止されることを望みますがまだ先行きは未定です。
C) ホテル & リゾート税 = 1.29% 評価額の1.29% が適用されます。これはホテル・リゾート指定区画(リッツ・カールトンやトランプタワーなど)で短期バケーションレンタルを運営する所有者に課される固定資産税です。

賃貸所得税
どのような賃貸についても日数に関わりなく所有者は賃貸所得の4.5%の税金を支払わなければいけません。これはGET-一般税-と呼ばれるもので日本の消費税に似ています。これに加えて180日以下の全ての賃貸契約に4.5%のGETに加えてTAT-短期滞在宿泊施設税-9.25%が加算されます。通常180日以下の賃貸契約の場合所有者はこれらをテナントに請求します。(あなたがホテルに滞在した時にこれらの税金を支払うのと同じです)したがって所有者には実質上の支払いは生じません。(テナントに請求し、その後州税務署に支払います)また賃貸収入は米国所得税の対象になります。

不動産評価額と固定資産税の確認
評価額の確認はホノルル市郡のホームページhttp://www.qpublic.net/hi/honolulu/search.htmlにていつでも確認することができます。「サイトアドレスで検索」をクリックし 「はい、私は上記のステートメントを受け入れます」を選択するとストリート番号、ストリート名とユニット情報を入力することができます。ただし「ストリート名」の所には「ブルバード」や「ストリート」「アベニュー」等の文字は含まないでください。例えば「1118アラモアナブルバード」を検索したい場合、ストリート番号のところは「1118」と入力します。そして「ストリート名」の所には「アラモアナ」とだけ入力し「ブルバード」は含まないでください。

日本の減価償却による節税について
日本の税制では築22年を超えた法定耐用年数以上の木造住宅は4年間での加速度償却が認められていますので大きな節税効果が期待できます。
また建物がコンクリート住宅の場合は築47年以上経過している場合は9年間での加速度償却が可能で鉄筋コンクリートの建物でも十分節税効果はあります。

例:築52年のコンクリート建物で表価格$1,600,000,のコンドミニアムをハワイで購入したとします。建物の評価価格は $1,200,000で土地の評価価格は$400,000 です。減価償却は$1,200,000(建物の評価価格)のみです。したがって毎年$133,333を9年間で日本での課税所得に対して減価償却することができます。

相続税
1955年に設立された日米不動産、相続・贈与税条約は二重課税の可能性を軽減することを意図しています。米国では譲渡税のシステムがありの故人の全財産に課税されます。一方日本の相続・贈与税制は受贈者に課税されます。2017年米国不動産&贈与税免除額は$5,490,000となりました。これはつまり個人は$5,490,000までは 自分の相続人に相続でき何の連邦遺産税や贈与税を支払う必要がないことを意味します。
日本国籍をもち、日本に住んでいる人が米国の不動産を所有しており、他に米国の資産を持たない保有していない人が亡くなった場合。受益者が日本人で日本に住んでいる場合、米国は不動産の譲渡について課税しますが、米国外の財産については課税しません。米国はさらに死亡者の米国の財産(この場合不動産)に対して前述した比例配分相続税の免除を提供する必要があります。

例:日本人の故人が米国で$ 4,000,000の不動産を所有しており、世界総資産が$32,000,000あったと仮定します。これは個人の遺産の12.5 %($4M / $32M)が米国にあることを意味し、$686,250(2017年の米国不動産&贈与税免除額$5,490,000の12.5% )が贈与税から免除されます。

多くの日本人は米国の生命保険ポリシーを利用して米国の不動産納税義務から身を守ります。米国税法は非居住外国人(日本に居住する日本人)の生命保険について課税対象外としています。言い換えれば、被保険者の死亡時の生命保険金は相続税の対象にはなりません。したがって生命保険を持つことは、不動産納税義務からを相続人を保護することができます。

HARPTA&FIRPTA
https://www.honoluluhi5.jp/faq/#afaq_5 -弊社ウェブサイトに翻訳を掲載しておりますがいくつかの説明を加えます。

過去に外国人投資家がハワイに不動産を購入し何年かした後に売却をして利益を得たにも関わらず資本利得税を支払わないという状況がありました。州および連邦政府を資本利得税の損失から保護するために、HARPTAとFIRPTA法が確立されました。ハワイの不動産を購入することに制限はありませんが、ハワイの不動産販売に際してはHARPTAとFIRPTA源泉徴収法の存在を十分に理解していることが重要です。

HARPTAとはハワイ州不動産税法です。ハワイ州の法律ではハワイ州の非居住者が不動産を売却した場合には売り手の販売価格から(利益ではない)5%を源泉徴収します。売り手は適切書類を提出することにより源泉徴収の一部を回収することができます。

FIRPTAとは外国人不動産投資税法です。非居住者が不動産を売却した場合、販売価格の15%が源泉徴収されます。買い手が当物件を住居として購入しそこに実際に居住する場合は下記のような免除があります。
a)$ 300001から$1Millの販売価格の物件の場合は、販売価格の10%。
b)$ 300,000までの販売物件については0%。

売り手は適切な書類を提出することにより源泉徴収の一部を回収することができます。

免責事項
この情報は一般的な情報の提供のみを目的としたものであり、法的、ビジネス、経済や税金の決定に為に依拠すべきではありません。当社は不動産会社であり、税金アドバイザーではありません。我々は法的または税務のいかなるアドバイスの提供はしていません。重要な意思決定を行う前に、専門の法的資格者へ相談してください。

ホノルル固定資産税 was last modified: 2月 7th, 2017 by Honolulu HI 5
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